业内人士认为，北京严厉的“限购”政策制约了升级置业者的购房资格，而“认房又认贷”的“限贷”政策又提高了多次置业者的购房成本，改善类购房需求很难释放，这是目前高端住宅成交量急速下滑的主要原因。中新网5月11日电(房产频道 陈璞)限购政策对于高端住宅市场影响巨大。由于大量高端住宅消费群体不具备在京购房资格，投资需求被极大抑制。与此同时，随着调控的进行，房地产投资属性大大降低，即使是保值升值性较高的高端住宅，其未来的上涨空间也大不如前。据专门从事豪宅服务的丽兹行市场研究中心向中新网房产频道提供的数据显示，当前出于纯投资目的的高端住宅购房者已不足一成。

高端住宅投资将继续受到抑制

根据链家地产市场研究部向中新网房产频道提供的数据显示，四月北京高端项目整体成交量走高，环比上涨近四成。

丽兹行市场研究中心向中新网房产频道表示，二月份以来高端住宅市场成交量的持续回暖主要与总体市场环境相关。首先，调控政策方面已经“利空出尽”，对于高端住宅市场，无论刚需亦或换房需求长期被抑制，调控见底加之传统的楼市“小阳春”必然迎来需求的阶段性释放。其次，8.5折利率重现以及货币政策的放宽，不论对于自住或是投资都是刺激信号。再次，部分急于套现的业主加大了降价幅度，高性价比房源放盘量也因此显著增加。

虽然成交回暖，但是套均成交面积的大幅下降则印证了刚需为主的市场成交结构。

根据丽兹行市场研究中心统计，4月份北京市高端住宅的总成交面积为27358.19㎡。其中，套均面积为155.44㎡，远低于去年同期水平，与2011年12月该数值创下的193平米近年高位相差近40平米。高端住宅市场刚需青睐的120-150平米的二居室成为市场成交热点，大幅拉低了套均成交面积。

丽兹行市场研究中心郑海燕表示，在限购政策不变的前提下，高端不动产市场的投资需求将继续受到抑制，刚需及升级需求仍将在较长时间内成为市场主流。

年内入市高端住宅项目超半数零签约

截至目前，年内已有12个高端项目入市，共计供应约2987套，同比增加115%，新增供应中近六成发生在3月中旬以后。

链家地产市场研究部陈雪认为，表面来看，4月份出现了高端住宅供销两旺的局面，但实际上，供应高峰与销售高峰属于不同项目。虽然4月高端项目成交量出现环比增长，但是这种火热主要由于供应推动，高端项目的降价趋势依然难改。

据链家地产市场研究部统计，在2012年内入市的12个入市项目中，零成交项目占了7个，高端项目整体签约率仅为4.05%，与年内新入市项目14.73%的整体签约率相比，整整低10个百分点。另外，4月份成交的209套高端住宅中，有将近46.4%来源于2011年第四季的项目。

陈雪认为，四月高端项目成交量较多，但旧项目占比接近一半。新项目签约率不足5%，半数项目为零签约，且从3、4月份均有成交的9个高端项目来看，其中仅有一个项目在2012年开盘。仅仅是依靠大量供应来拉动绝对成交量，这并非是成交量的实质性增长，长期来看高端市场的火热将会难以持续。

四月高端项目价格稳中微降，但是也有个别热销项目提价明显，如和记黄埔旗下的逸翠园，1季度售出116套，四月出现提价后，销量环比下降69%。表明即使高端热销项目，在目前市场背景下，涨价依然难以得到购房者认可。

一季度北京高端住宅成交量缩水过半

2012年一季度，北京的别墅或千万级豪宅均出现严重滞销。

据伟业我爱我家市场研究院向中新网房产频道提供的统计数据显示，2012年一季度，北京别墅市场成交248套，较上季度成交790套下降68.6%，不足去年同期成交量的一半；千万级豪宅也仅成交203套，较上季度成交506套直降303套，不足去年同期成交量的一半。

伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析认为，北京严厉的“限购”政策制约了升级置业者的购房资格，而“认房又认贷”的“限贷”政策又提高了多次置业者的购房成本，改善类购房需求很难释放，这是目前高端住宅成交量急速下滑的主要原因。

近期，北京姜庄湖家园、骏绿洲庄园、融创长滩一号、金茂府等一大批高价楼盘纷纷取得住建委预售许可证，随着这些楼盘逐渐进入认购、成交阶段，业界担心由此会带来全市房价的上涨。对此，陈亮认为，如果“限购”“限贷”政策对多次购房者不出现实质性松动，未来高端住宅市场仍将延续当前低迷态势。此外，由于高端住宅成交量占全市比重不足5%，即便是个别其区域、个别项目出现暂时热销，也不会拉高全市房价。